Головоломка для ипотечного заемщика
Занимательную головоломку сегодня приходится решать ипотечным заемщикам. Особенно тем из них, кто приобрел недвижимость за банковские деньги с целью "подзаработать". Пару лет назад ситуация выглядела предельно ясной и прозрачной: покупаем квартиру и дожидаемся, пока цена на неё вырастет до такого уровня, чтобы можно было реализовать жильё с хорошей выгодой. В процессе ожидания квартиру всегда можно было сдать внаём, компенсировав таким образом значительную часть (а иногда и всю сумму) ежемесячного платежа по кредиту. Но то счастливое время уже в прошлом. Несмотря на то, что еще год назад даже сами банкиры были уверены в защищенности российского рынка недвижимости от влияния мирового финансового кризиса, реальность демонстрирует гораздо более плачевное развитие событий. Условия ипотечного кредитования повсеместно ухудшились, число кредиторов сократилось на порядок, в стране начала быстро расти численность безработных. Потребность в собственных квартирах у россиян, конечно, осталась на высоком уровне. Вот только реализовать эту потребность они не могут без доступной кредитной поддержки. Проблем прибавила и девальвация рубля - его курс за прошедшие полгода упал с 23-24 рублей за доллар до нынешних 36. И что будет дальше - никто не берется предсказать. Заверениям Центробанка о недопущении дальнейшего ослабления национальной валюты полностью доверяют только записные оптимисты. Пессимисты же понимают, что если доходы от сырьевого экспорта в ближайшие месяцы не восстановятся, то хваленых золото-валютных резервов государства надолго не хватит, и рубль продолжит свое падение. Всё это привело к тому, что расходы на обслуживание валютных ипотечных кредитов резко выросли, а перспективы получения прибыли от реализации купленных квадратных метров - как раз наоборот. Пока нельзя говорить о каком-то "обвале цен" на квартиры, но их постепенное проседание заметно невооруженным глазом. Да и стоимость аренды жилья потихоньку поползла вниз в большинстве городов. Что же делать в такой ситуации гипотетическому инвестору, которому удалось "вляпаться" в рынок в такой неудачный момент? Продолжать держаться за купленное жильё, изо всех сил выплачивая резко подорожавший (в рублях) долларовый заём? Или же как можно быстрее "выйти из бизнеса", отказавшись от оплаты кредита (в этом случае банк забирает квартиру). Возможен и более мягкий вариант: продать недвижимость, предварительно заручившись согласием банка, и полностью погасить кредит, оставив себе разницу (если таковая окажется). Очевидно, что принимать такие серьёзные решения с уверенностью можно, лишь зная, как будут вести себя цены в будущем. Но даром предвиденья не обладают самые опытные специалисты. Они могут только предполагать и говорить о вероятностях того или иного варианта поведения рынка. Недостатка в прогнозах - причем совершенно противоположной направленности - сегодня нет. В целом, весь спектр предсказаний можно разделить на два направления. Первое - углубление кризиса и медленное, но неуклонное снижение рыночных цен на квартиры в стране на протяжении ближайших 3-5 лет. Второе - достижение рынком "дна" в течение ближайших месяцев, а затем - рост цен. Приверженцы второго варианта считают, что новое ценовое ралли будет спровоцировано такими факторами, как сокращение строительства новых домов и желание состоятельных граждан максимально вложить оставшиеся у них капиталы в недвижимое имущество на время кризиса.
В целом, никто не отрицает того факта, что, например, в Москве стоимость квадратного метра в некоторых квартирах уже снизилась с пиковых значений прошлого года примерно на 20-30%. Многие собственники, конечно, не будут продавать недвижимость "за сколько дадут" и предпочтут держать "лишнее" жильё годами, но не продавать себе в убыток. Но так смогут поступить далеко не все. Поэтому авторитетные эксперты (например, из Сбербанка или аналитического центра irn.ru) ожидают снижения средней цены квадратного метра (речь идет о Москве) на 30-50% от своих максимальных значений. А это - весьма серьёзные потери для любого инвестора, купившего эти самые метры в 2007-м или 2008-м году.
Таким образом, потери трети стоимости квартиры можно принять в качестве "доказанных" значений для нашего воображаемого инвестора. При условии, что гражданин купил квартиру в прошлом году с максимальным использованием заемных средств (то есть - с первоначальным взносом до 15-20%), то сегодня его недвижимость, вероятно, стоит уже заметно меньше, чем сумма, которую он должен банку. И в этом случае логично рассмотреть вариант отказа от обслуживания кредита. Это может сэкономить в будущем значительную сумму. Минусы "персонального дефолта" - возможные судебные издержки и подпорченная кредитная история. Банк, очевидно, постарается минимизировать свои потери, поэтому до начала препирательств заемщику следует внимательно изучить свои права и обязанности, посоветоваться с юристом, просчитать возможные расходы, выгоды и убытки.
Если значительная часть кредита уже выплачена, платить оставшуюся часть стало накладно, а ждать окончания кризиса несколько лет нет никакого желания, то разумно попробовать продать жильё по нынешним ценам. В минусе - потерянное время и некоторая сумма денег. В плюсе - исчезновение целой кучи рисков и спокойствие. Будут ли цены расти или же падать дальше - этот вопрос пусть теперь заботит новых владельцев квартиры.
Но большинство ипотечных заемщиков крайне неохотно пойдут даже на такой "мягкий" вариант. Чисто психологически трудно "зафиксировать убытки", признать неудачную инвестицию и принять потери. В душе теплиться надежда на восстановление цен - тогда убыток снова превратится в прибыль. Да, такое тоже может быть. Как и обратный вариант, когда цены упадут до такого уровня, что банк потребует дополнительного залогового обеспечения ваших обязательств. Либо досрочного погашения кредита. В таком случае заемщик все равно рискует потерять квартиру, причем - с более значительным убытком. А что, если в процессе ожидания ипотечный заемщик потеряет свой доход (человек серьёзно заболеет, его уволят или его компания разорится)? Поэтому иногда следует всё-таки принять неудобное, но разумное решение и согласиться потерять сразу, но меньшую сумму.
Впрочем, недвижимость - это всё-таки достаточно надежная вещь. Подешевеет ли она или подорожает, но иметь квартиру - надежнее, чем пачку бумажек или цифирки на банковском счету. И такой аргумент далеко не последний при принятии решения "держаться за инвестицию до последнего". Можно и держаться, если доходы позволяют относить в банк ежемесячно сумму, сравнимую со всей зарплатой. Если же нет, тогда стоит попробовать договориться с банком о рефинансировании кредита. Удастся изменить условия займа, значительно удлинив срок кредитования с одновременным снижением размеров ежемесячного платежа - можно считать это не самым плохим выходом из ситуации.
Если же нет - придется проявить изобретательность. Обычно у инвестора уже есть собственная квартира: можно сдать и её, а самому переехать на время в более скромное жильё (комнату в коммуналке или потеснить родственников). При нынешнем соотношении стоимости аренды и ипотеки доходы от сдачи 2-х квартир теоретически должны полностью покрывать кредитные выплаты по одной. Пару-тройку лет придется, конечно, провести без особого комфорта, зато - есть реальный шанс дождаться "лучших времен".
Одним словом, способы выхода из неприятной ситуации есть, пусть некоторые из них и довольно затратные. На окончательное решение, конечно, влияют различные нюансы конкретной ситуации. Но решение это принимать следует как можно скорее - неопределенность будущего российской экономики пока только нарастает. Хорошо, если негативные тенденции рынка недвижимости сойдут "на нет" в ближайший год, как надеется правительство, принимая антикризисный план помощи ипотечным заемщикам. Тем не менее, свой вариант действий в случае дальнейшего ухудшения ситуации рекомендуется продумать заранее.
_
